雖然8月份北京、上海、深圳、杭州、成都等多個城市進行了集中土拍，但全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。整體來看，1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額7888億元，拿地規(guī)模同比下降10.5%，降幅較上月有所收窄。在房企拿地收縮的前提下，上市房企存貨規(guī)模逐漸下滑。
業(yè)內(nèi)人士認為，近期政策有助“金九銀十”的銷售端市場企穩(wěn)，但傳導到購地端仍需時間。
1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額7888億元，拿地規(guī)模同比下降10.5%，降幅較上月有所收窄。資料圖片
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保利、華潤、綠城新增貨值位居前三
8月份土拍熱度相較于7月份進一步下滑。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額7888億元，拿地規(guī)模同比下降10.5%，降幅較上月收窄2.9個百分點；TOP100門檻值為23億元，較上年同期下降2億元。
另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1-8月，有近五成的百強房企尚未拿地，銷售下滑、現(xiàn)金流危機導致大部分房企投資暫緩，且從新增拿地TOP100房企來看，有近60家企業(yè)8月份未有新增土儲入賬。
從中指研究院發(fā)布的房企新增貨值來看，1-8月，保利發(fā)展、華潤置地、綠城中國占據(jù)榜單前三位。其中，保利發(fā)展以累計新增貨值1172億元占據(jù)榜單第一；華潤置地、綠城中國緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為1164億元和1007億元。
9月6日，保利發(fā)展發(fā)布的公告顯示，8月份，保利發(fā)展新增加房地產(chǎn)項目13個，合計用地面積約56.37萬平方米，支付價約132.62億元。收購是房企土地來源之一，今年1月至8月，中海地產(chǎn)收購的土地累計樓面面積約189.23萬平方米，累計應付的土地出讓金約380.49億元。
從1-8月來看，房企拿地信心不足，導致溢價、“觸頂”地塊下降，這在重點22城的土地市場更具有一定的代表性。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，8月份，重點22城底價成交地塊占比達到68%，環(huán)比增長4個百分點；“觸頂”成交地塊占比僅19%，環(huán)比降7個百分點。在拿地房企中，保利、建發(fā)、中國鐵建等央國企拿地規(guī)模較高，綠城、萬科、龍湖、金地等混合所有制企業(yè)和民企亦有投資。
房企拿地的積極性也在影響土地成交，導致整體呈現(xiàn)縮量態(tài)勢。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，300城1-8月涉宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降28%，1-8月土地出讓金同比下降21%，整體表現(xiàn)為供應面積持續(xù)走低，成交面積降幅縮小，因優(yōu)質(zhì)地塊占比較高，成交樓面均價上升，土地出讓金降幅收窄，但仍在下降。
上市房企存貨規(guī)模連續(xù)下滑
因為受房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響，目前，絕大部分企業(yè)拿地范圍收縮，“保安全、求流速”是首要選擇，上市房企存貨規(guī)模逐漸下滑。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計顯示，截至8月31日，約有138家滬深及內(nèi)地在港上市房企已經(jīng)公布2023年中期業(yè)績公告，從財報數(shù)據(jù)來看，上市房企存貨均值自2022年中起逐漸下降，2023年中期存貨均值同比環(huán)比均下降，規(guī)模已經(jīng)降至不足千億元，占總資產(chǎn)比重也在逐漸下降。相比之下，僅有少數(shù)穩(wěn)健型房企存貨規(guī)模仍在增加，如華潤置地、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團、濱江集團、信達地產(chǎn)等企業(yè)2023年中存貨規(guī)模同比增長超10%。
在克而瑞分析人士看來，在市場走弱的情況下，房企投資進一步收縮，也意味著必須聚焦在更加確定的市場，當前一二線城市成為房企布局、補倉、調(diào)倉的重點，三四線城市則鮮有問津。從拿地金額TOP10房企來看，華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等拿地均分布在核心一二線城市，一二線拿地金額占前8個月拿地金額比例超過90%。
為此，在短期內(nèi)，各地政府不斷優(yōu)化土拍規(guī)則，降低企業(yè)拿地門檻。
在中指研究院土地市場研究負責人張凱看來，城市板塊分化持續(xù)。去化速度仍是房企購地時關(guān)注的重點，優(yōu)選核心城市、核心板塊的購地邏輯未變。
值得關(guān)注的是，“近期房地產(chǎn)市場多個利好政策出臺，有助于‘金九銀十’的銷售端市場企穩(wěn)改善，但傳導到購地端仍需時間。部分城市城投公司再次進場托底，比如，通過1-8月與1-7月數(shù)據(jù)的對比可以發(fā)現(xiàn)，城投拿地金額占比增長3%，且該現(xiàn)象在下半年或?qū)⒊掷m(xù)顯現(xiàn)。部分核心城市在剩下的4個月時間里，優(yōu)質(zhì)地塊潛在供應量不多。”張凱稱。
對于未來土地市場走勢，億翰智庫分析人士表示，下半年完成供地計劃壓力較大，在銷售脈沖式回暖的背景下，流動性壓力仍存，企業(yè)的投資意愿與投資能力難以明顯改善，拿地時會更加審慎和精準。
克而瑞分析人士則稱，房企在有限的資金壓力之下，“押寶”優(yōu)質(zhì)核心地塊成為常態(tài)，優(yōu)質(zhì)地塊競拍還將延續(xù)高熱，非核心區(qū)地塊更可能低溢價或底價成交，流拍風險亦存在。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
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