存量房貸利率下調(diào)、認(rèn)房不認(rèn)貸......
疊加一系列史詩(shī)級(jí)樓市寬松政策，東莞“金九銀十”樓市可期！
(相關(guān)資料圖)
官宣時(shí)，網(wǎng)友們激動(dòng)無(wú)比。
看了政策詳情后，卻陷入云里霧里。
為此，小編吐血整理一篇圖文并茂的人話版說(shuō)明！看完或許你就不懵了~
包含：存量房貸利率調(diào)整、認(rèn)房不認(rèn)貸、限購(gòu)限售政策。
深挖，走起！
01
存量房貸利率調(diào)整
四大行公布的存量房貸利率調(diào)整細(xì)則，如何看懂？
關(guān)于調(diào)整的對(duì)象、幅度、時(shí)間等，四大行表述不同，但整體無(wú)差別，重點(diǎn)內(nèi)容看下圖梳理即可：
針對(duì)以上表格內(nèi)容，下面結(jié)合東莞實(shí)際情況，以一問(wèn)一答形式說(shuō)明。
①LPR，是按放款時(shí)間，還是按當(dāng)下最新的計(jì)算？
根據(jù)貸款合同中所簽定的利率形式定。
如果房貸合 同 簽了浮動(dòng)利率，LPR每年都會(huì)按照最新標(biāo)準(zhǔn)更新，會(huì)按當(dāng)下最新LPR計(jì)算 。
相反，如果簽了固定利率不變，則按放款合同簽定時(shí)的LPR計(jì)算。
不同階段房貸利率變動(dòng)，可參考下表紅色部分：
②首套存量房貸中，簽了固定利率（如固定5%利率）、或基準(zhǔn)利率定價(jià)貸款（如LPR上浮10%）可以降嗎？
有兩種方式可選：維持現(xiàn)有利率不變；可以轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率加點(diǎn)，轉(zhuǎn) 換后為現(xiàn)行LPR4.2%。
注意：轉(zhuǎn)換后不可再改。
此外，重新定價(jià)日LPR有可能發(fā)生變化。
建議轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率加點(diǎn)形式。
因?yàn)椋鼛啄闘PR下行趨勢(shì)明顯。
③東莞首套存量房貸利率為5.2%，形式為L(zhǎng)PR定價(jià)浮動(dòng)利率貸款（LPR+100BP），房貸利率、月供能調(diào)至多少？
2019.10.7（含）之前的，已轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率貸款形式，降到LPR+0=4.2%；
2019.10.8（含）至2022.5.14（含）之間的，降到LPR+0=4.2%；
2022.5.15（含）-2023.8.31(含）的，降到LPR-20BP=4.0%。
在對(duì)應(yīng)時(shí)期，調(diào)整后的存量房貸利率，不能低于以上標(biāo)準(zhǔn)。
若降至4.2%（現(xiàn)行LPR），具體月供節(jié)省金額參考如下:
(注：下表降幅10BP=0.1%、20BP=0.2%，以此類推。）
舉例：貸款200萬(wàn)，原利率是5.2%（LPR+100BP），下調(diào)后變成4.2%（LPR+0BP），算下來(lái)相當(dāng)于降低了100BP，月供降了1202元，30年總利息省下約43萬(wàn)。
④房貸利率下調(diào)，需向銀行提出申請(qǐng)嗎？
如果你是中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行的存量首套住房貸款客戶，無(wú)需申請(qǐng)，自動(dòng)變更。
特殊情況需提交申請(qǐng)，包含以下4種：
（1）二套及以上房貸且符合調(diào)整條件；
（2）固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)且完成LPR轉(zhuǎn)換；
（3）房貸逾期沒(méi)還清；
（4）新發(fā)放貸款置換原貸款等。
⑤原有兩套房，把首套賣了，第二套算不算首套？
算。
房子必須滿足以下兩個(gè)條件之一，才算首套房：
放款時(shí)即為首套住房貸款；
放款時(shí)為二套貸款，但其中一套房賣出了，符合東莞執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后首套住房貸款政策，向銀行主動(dòng)提交申請(qǐng)后，即可調(diào)整。
⑥什么時(shí)候調(diào)整？
原貸款合同是首套房、且用LPR的，9月25日銀行集中調(diào)整、即日生效；
原貸款合同是二套，但現(xiàn)在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，能算首套的，要自己去銀行申請(qǐng)。
四大行申請(qǐng)審批時(shí)間為2023年9月25日至10月22日，集中調(diào)整為10月25日。
⑦銀行為何要降低存量首套住房貸款利率？
減少購(gòu)房者利息支出，刺激社會(huì)消費(fèi)投資需求；
減少提前還貸現(xiàn)象，降低對(duì)銀行利息收入影響。
02
認(rèn)房不認(rèn)貸
“認(rèn)房不認(rèn)貸“新政重點(diǎn)內(nèi)容為：
居民家庭在東莞無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，都可享首套住房信貸政策，首付2成，房貸利率4%。
此政策將極大利好兩類人群：
①賣掉東莞小（舊）房子后再買的改善客群。
申請(qǐng)商貸時(shí)，可視為首套，首付從三成降至二成，房貸利率從4.8%降至4%。
②在外地有房，或者外地有過(guò)貸款記錄，甚至還未還清貸款者。
現(xiàn)在只要你在東莞沒(méi)房，可按首套房標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)前，東莞主流的11家銀行，執(zhí)行統(tǒng)一的房貸利率，仍是史上最低利率水平：
首套房利率為4%，二套房利率為4.8%，與上月保持不變。
此外，銀行目前放款額度充足。
客戶資料齊全辦完抵押后，1周內(nèi)即可放款，部分銀行甚至約3個(gè)工作日即可放款。
值得一提的是，8月31日，央行發(fā)布了《中國(guó)人民銀行國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。
其中提到：將二套住房利率政策下限，調(diào)為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20基點(diǎn)。
換言之，未來(lái)東莞二套最低房貸利率，有可能從LPR+60BP，下降了40BP，變?yōu)長(zhǎng)PR+20BP=4.4%！
傳聞，二套房貸利率下調(diào)，很快就會(huì)執(zhí)行，刺激改善入市置換。
03
限購(gòu)、限售政策
東莞已完全放開(kāi)限購(gòu)。
限售方面：
①原限購(gòu)區(qū)（南城、東城、莞城、萬(wàn)江、松山湖），新房和二手需網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易；
②其他區(qū)域，一手房網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易，二手則不限售。
繼續(xù)期待“金九銀十”更多樓市重磅政策出來(lái)吧！
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